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浅谈住房保障工作的问题研究

　　摘要：本文作者通过切身工作体会，深刻解析当前住房保障工作的现状以及原因，阐明了住房保障立法的基础和依据，在完善体制机制，强化住房保障部门的作用;积极探索适合本地实际情况的住房保障模式方面，有着独到的见解。并用大量篇幅阐述如何引导居民进行合理的住房消费。从而更有效地稳定房地产市场。

　　关键词：住房保障;法律建设;体制机制;住房消费;问题;措施

　　前言

　　安居才能乐业，这是我们建设和谐社会的题中之义，社会各界对这一点已形成共识，对住房保障的重要性也有了较深入的认识。我国的住房保障经过十几年的探索，理论上有了很大的突破，实践层面也取得了不俗的成就，但我们认为还存在认识上的分歧，工作思路上的差异，还需进一步加强或补充。近年来，住房在市场力量的作用下，价格不断高涨，中低收入阶层居民的收入增幅远远跟不上房价的增长，住房的供给结构失衡，住房消费两极化现象日趋突出。为此，我县住房和城乡建设局十分重视，积极介入住房问题，初步建立了住房保障制度，对解决中低收入居民的住房困难发挥了关键性的作用。

　　一、住房保障制度概述

　　住房保障制度是国家通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权力给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，也是国家住房政策的组成部分，是随着经济社会的发展、居民收人的两极分化及住房政策的改变而产生的，其实质是政府利用国家和社会的力量，采取多种保障方式，解决中低收人家庭的住房问题。自1998年我国全面停止计划经济体制下的福利分房，实行住房分配货币化改革以来，我国居民的住房状况有了较大改善。在肯定成绩的同时，我们也应该清醒地看到这只是纵向的比较而言，与其他国家做横向比较，我们的住房保障工作还有很明显的差距。许多学者论及我国住房保障工作的时把我们候，总是经济力量不足当成最大困难，认为资金是制约我国住房保障工作的瓶颈，这种看法也不无道理，资金不足在我国大多数地区也确实是客观存在的事实，但我国一些发达地区，经济发展水平与西方国家已相距不大，住房保障工作仍不尽如人意，没有达到其应有的水平，原因何在。我们认为，国家应尽快出台《基本住房保障法》，建议《基本住房保障法》明确政府应该达到的住房保障目标，明确政府不作为应负的责任，应根据各地GDP或财政收入的不同。确定一个合适的比例用于保障性住房建设。这样也能抑制一些地方政府一味追求GDP的欲望。因为有高的GDP则需要承担更大住房保障责任。当然，保障性住房建设也不只是地方政府的责任，中央政府也应逐步加大住房保障方面的支出，对东、中、西不同地区给予不同标准的中央政府补贴，兼顾效率与公平，带动地方政府的积极性。这样才能有效地解决当前那种地方政府钱多却少建，钱少就不建的问题，把保障性住房建设拉向与本地财力相符的钱多多建、钱少少建、不能不建的良性轨道上来。

　　二、我县住房保障存在的问题

　　1、住房保障覆盖面不够广泛

　　第一，目前公共租赁房是针对新参加工作的大学本科以上毕业生，廉租房、经济适用房是针对城镇最低收入户的住房保障制度，致使农村户无法享受到廉租房带来的好处，导致了保障的覆盖面存在着较大的差异。农村住房保障体系较弱，没有集中建设保障性住房。为此，要妥善解决中低收人家庭的住房问题，完善我县住房保障体系，必须建立并发挥政府住房保障专项资金的功能，充分发挥经济适用房、经济解困房、廉租住房的保障作用。

　　第二、廉租房和公租房的建设规模过小，供应数量远远不足。近几年来，在需求和成本的推动下，商品住房价格不断上升，一些中低收入者只能望房兴叹。近年来，廉租房和公租房的申请户数不断增加，住房供不应求的矛盾突出，群众反应强烈。保障性住房的建设尚未真正起到改善供应、平抑房价、调控房地产市场的作用。

　　第三、缺乏相关建设资金保障。尽管目前廉租住房与公共租赁住房建设资金通过省财政补助与县财政拨款得到了有力保障。但我县经济适用房的建设资金是采用首次建设由财政垫付、出售后的回收资金由县海蓝公司运作进行新项目开工建设的办法，来实现资金循环使用。我县经济适用住房在2010年申购后，尚余39套房源未销售，占已竣工量的46.4%，致使建设资金得不到全额回收，对新项目的开工来说，造成资金周转困难。而财政未安排专用借款，建设单位县海蓝公司只能依靠贷款运作，贷款利息高，财务上面临亏损。

　　第四、缺乏有效准入、退出机制及惩罚机制。由于没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，居民的真实收入没办法统计，因而划分居民收入线的基础变得很薄弱，实施起来也非常困难。对于不符合保障条件、违规使用保障性住房的家庭，因为缺乏有力的强制措施，导致清退困难。

　　三、完善我县住房保障问题的对策

　　第一、努力筹建政府住房保障专项资金

　　政府住房保障专项资金可以为经济适用房、经济解困房及廉租房政策的顺利实施提供长期的、稳定的资金来源，它是支撑整个住房保障体系的基石，是构建多元化、多层次住房供应渠道，保持住房保障制度可持续性运行的重要条件。为此，我县在充分调研的基础上，建立一定的政府住房保障专项资金，专项用于解决住房分配货币化所需资金，经济适用房、经济解困房、廉租房建设所需资金。建议政府加大对经济适用房建设资金的投入力度，比如设立经济适用住房专项借款，在项目建设之初对县海蓝公司下拨专项借款，待经济适用房交付出售后将回笼的资金归还财政，这样有利于项目的正常建设，也有利于减少县海蓝公司的资金运作成本。

　　第二、继续推进保障性住房建设

　　我县自开始实施保障性住房政策以来，住房保障政策作为政府民生保障体系的一项重要组成部分发挥了显著成效，保障性住房建设取得了良好的经济效益和社会效益。我县已制定了2011-2015年保障性住房建设空间规划，以进一步完善我县住房供应结构。在下一步的经济适用房开发建设中，我县将通过调整经济适用房户型结构，尽可能多地开发中小户型住宅，以此来调节经济适用住房市场需求，引导保障面从中收入向低收入过渡，更好地发挥经济适用房政策的作用。同时加快推进廉租住房政策的实施，经济适用房毕竟还是让购房者去买，而一些特困家庭不仅买不起房，甚至连租房都有困难，故建设更多的廉租房以解决城镇低最低收入群体的住房问题，确保实现廉租房享受对象的全覆盖。公共租赁房的建设也刻不容缓，一些新毕业的大学毕业生、引进人才、城镇低收入家庭对此的期盼也相当大。

　　第三、建立科学的准入、退出及惩罚机制

　　通过进一步加强保障性住房分配各环节的审核、公示、事后动态管理来健全准入和退出机制。利用全社会力量，建立监督体系，也建议全市健全个人收入和信用申报体系，通过各部门(金融部门、民政部门，建设部门、各社区)协调、配合，保证申报信息的及时性和正确性。同时也可以建立住房保障预申报制度，即申请保障房的家庭须提前二年提出申请，以便相关部门先期介入该家庭的收入调查等工作，防止弄虚作假，保证住房保障政策真正落到实处，落实到真正有住房困难的低收入家庭。同时，还应建立相关的惩罚机制。要制定切实可行的惩治措施，防止保障性住房分配上的弄虚作假，发现申请对象发生与政策相违背行为如申请信息不真实、转租、转让、空置等行为，要坚决予以查处，切实杜绝保障性住房分配中的“投机”行为。

　　结束语

　　综上所述，完善的社会保障体系是全面建设小康社会战略目标的一个重要内容。住房保障制度作为社会保障体系的一个重要组成部分，更应将作为现阶段的政策目标，并在实践中努力寻求自身的完善与发展，不断提高房地产行业的发展能力。只有这样才能实现建设全面小康社会的目标。住房保障工作是项长期的、复杂的工程，不可能一蹴而就，对此，我们政府要有决心和恒心，群众要有耐心和信心，随着我们经济的不断发展、社会的不断进步、工作的不断深入，总有一天，我们会筑起广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。

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