浅论如何做好房产项目资金管理

　　摘要：资金管理作为影响房地产企业生存和壮大的关键性工作之一，其资金管理共组的好坏将直接对企业本身产生至关重要的影响。特别是在房地产项目的开发建设过程中，一旦资金周转出现问题，轻者将导致工程项目的停滞，重者甚至将引发整个房地产行业性的动荡。尤其是近年来全球经济一体化的加强，行业间的联系越来越紧密，为确保房地产开发项目呈现出健康稳定的发展态势，加强房地产项目的资金管理工作已刻不容缓。下面本文将对该问题进行具体的阐述，以供参考。

　　关键词：房地产;资金管理;措施

　　一、目前房地产项目资金管理的内容

　　房地产资金的管理工作重点在于资金的筹措阶段、资金的使用阶段和资金的监督阶段。为保证房地产开发建设的各项环节顺利开展，庞大的资本投入需要依靠银行贷款、财政划拨、集资等渠道而实现筹资的目的。在资金的使用过程中，应做到对固定资金、流动资金、管理资金等各项合理分配和监督，以实现资金价值的最大化利用。以房地产项目资金筹集来说，筹集资金是房地产项目资金管理的主要职能，房地产项目要进行经营活动，就得有足够的资金，以保证房地产项目的正常运转。在履行资金筹集职能时，财务人员必须先要预测房地产投资项目生产经营所需的资金量。

　　二、目前房地产项目资金管理的现状

　　1.资金管理重要性认识不足。我国目前房地产企业资金管理水平参差不齐，不能适应房地产企业发展的需要，大部分房地产企业财务管理水平偏低，存在成本管理、资金管理粗放现象。很多房地产企业只重视工程项目的承揽、工程项目的任务完成量、工程项目质量的提高，一致认为抓好企业生产才是关键，忽略了资金管理的重要性。还有人认为企业财务部门主要职责是事后算账，只要把账记好就行，认为企业的经济效益是干出来的，根本没有意识到企业资金管理的控制把关作用。

　　2.资金管理方式落后，信息失真。房地产企业资金管理方式落后，并且财务信息的失真，难以为企业的经营管理提供科学的决策。目前，大部分房地产企业对其资金管理缺乏动态控制，就难以及时熟悉和了解工程项目在建设中资金的流出和工程项目的前期预算，房地产项目的事中实际发生数与预算缺乏合理的监督，导致房地产项目的事中控制流于空谈。随着计算机技术普遍应用，大多数房地产企业基本上实现财务管理信息化，但仍然有不少房地产企业没有引起企业财务信息化的重视，企业的资金运行信息仍处在手工处理和收集阶段，房地产企业经营和管理者很难及时地了解企业的财务信息和资金动态，财务信息严重滞后，严重影响了企业资金的使用效率。

　　3.房地产项目成本管理问题。房地产项目工程造价贯穿于项目的决策阶段、项目设计阶段、项目施工阶段以及项目竣工阶段，优化房地产项目的成本管理，意义重大。在房地产项目开发过程中，经常会出现因为房地产企业的资金管理不善，导致房地产企业的在建项目资金不足、后续资金也跟不上的情况。我国的各大城市中，随处都能够看到很多停工的在建房地产项目，很多的烂尾楼。为了杜绝这些现象的发生，就必须要求房地产企业在项目工程开发过程中杜绝不良资金流动，加强企业资金管理。房地产企业的资金管理是企业财务管理的中心，在房地产项目资金的使用过程中，必须要合理调度、统筹安排，确保企业资金的灵活化运用。同时房地产企业还应该建立完善的资金管理机构，通过合理的调度，统筹安排使用企业资金，集结企业所有分散的资金，充分发挥资金的时间价值。

　　三、加强房地产项目资金管理措施

　　1.完善资金监督机制，严格监控资金运行，保证财务会计信息质量。房地产企业的资金管理在管理模式上实行双重领导思路，房地产企业子公司的财务管理人员由企业财务管理直接委派，并受企业财务管理的领导。房地产企业子公司的财务人员服务于子公司的生产经营，受子公司行政领导。房地产企业这样的双重领导思路不但能够加强企业的财务监督，还能有效的防止子公司单方面领导的弊端。房地产企业还要积极的开展企业财务内部审计工作，充分认识到企业的财务内部审计和监督在其生产经营中重要的地位和作用，强化企业资金的事中控制和事前预防，健全企业财务的内部审计制度和企业监督控制制度，加强企业财务内审机构的职能和权威，将更多的精力放到企业财务管理的审计中去，确保房地产项目的各项经营活动都能受到严格的控制和监督。

　　2.加强房地产项目资金预算管理。房地产企业资金预算是企业资金管理最基础的管理工作，是实现企业资金良性循环的重要环节。房地产企业有效的资金预算能为房地产企业提高资金的使用效率，为企业资金的有效运用打下良好的基础。在年初，房地产企业的财务部门需要结合企业的实际情况来编制企业资金预算计划，企业资金预算计划主要由企业资金预算收入和企业资金预算支出构成。企资金预算收入的核心内容是企业通过生产经营活动所带给企业现金的净增加额;企业预算支出的核心内容是企业进行投资所须的资金支出。企业通过编制年度资金预算计划，不但能够控制企业资金流动、明确企业年度资金的运作重点、把握企业资金的周转”脉搏”，还能节约企业的融资成本，防止企业不合理存款和盲目贷款等情况的发生。

　　3.优化房地产项目成本管理。房地产项目的成本管理是每个房地产开发商关注的重点。房地产项目在开发过程中，必须加强项目全过程的成本管理。房地产企业应该大力推行企业责任成本管理，在企业的经营理念上，要做大规模，立足于房地产市场的开拓，通过项目成本的勤俭节约和项目的规模扩张来实现项目利润的最大化。同时要加大企业责任成本管理的力度，把企业责任成本管理工作分解到位，所有的工程项目都必须归纳到企业责任成本管理的范畴，形成企业成本管理的终极负责制，加大企业考核奖罚力度，把责任人的任务完成量和其绩效挂钩，调动企业员工成本管理的积极性。优化房地产项目成本管理还需要严格控制企业外部劳务的计量拨款，并且企业外部劳务计量拨款不得超过合同计量拨款和超计价拨款。强化企业的财务审核检查制度和监督制度，充分落实企业各项目的成本费用控制。

　　4.加强房地产项目资金风险管理。房地产企业资金风险主要包括：在途风险、使用风险、或有风险。房地产项目资金的使用风险主要表现在房地产企业的投资风险，投资风险使事先可以控制的风险，所以，对于房地产企业的投资风险要加强事先控制，加强企业进行投资项目的可行性调查，专业化、科学化的进行项目评审工作，把投资预计的风险发生率尽量控制到最低。房地产企业在进行重大投资时，企业要有高效的决策约束机制，企业资金的流向要和资金控制相连接，并跟踪管理。房地产项目资金的的在途风险经常发生在企业资金的结算过程中，一般房地产企业在进行同城结算业务时，主要采用转账支票、贷记凭证为财务结算手段，通过实际工作证明贷记凭证结算手段比转账支票结算手段安全。房地产项目资金的或有风险指的是企业为其他企业提供担保而产生的或有负债，或有风险包括业务担保和贷款担保等。

　　四、结语

　　房地产项目资金管理是房地产企业财务管理的核心内容，房地产企业的资金资金具有密集型、规模庞大、层次复杂等特点。所以，项目资金管理的好坏直接关系到房地产企业的生死存亡。在房地产项目资金管理过程中，只有通过合理的管理和集中控制资金，进一步提高企业资金管理水平，强化财务监督力度，才能实现企业财务关系的协调统一、企业财务资源的优势聚合，实现房地产企业资金的良性循环。

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